Boom imobiliário em Palmas impulsiona valorização recorde e atrai investidores, avalia Fábio Belo Moreira

Palmas vive um momento de forte aquecimento no mercado imobiliário, impulsionado pelo crescimento populacional, pela alta proporção de moradores que vivem de aluguel e pela concentração de novos empreendimentos em áreas valorizadas da capital. A cidade já alcança uma estimativa de cerca de 330 mil habitantes, com aumento anual próximo de 2%, o que tem ampliado a demanda por imóveis tanto para moradia quanto para investimento.

Esse cenário tem se refletido na valorização acelerada de determinadas regiões, como a Orla da Graciosa e o entorno do Parque Cesamar, onde a oferta de terrenos é limitada e a procura segue em alta. Nessas áreas, empreendimentos entregues nos últimos anos registraram aumentos expressivos de preço, com taxas de valorização acima da média do mercado nacional, além de forte demanda por locação de longo e curto prazo.

Em entrevista ao Jornal Opção Tocantins, o empresário e corretor Fábio Belo Moreira, sócio-diretor da My Broker Palmas, analisa os fatores que explicam esse boom imobiliário, detalha o perfil dos investidores e compradores que têm buscado a cidade e avalia as perspectivas de crescimento do setor nos próximos anos, em meio às mudanças no cenário econômico e às oscilações nas taxas de juros.

Natural de Santos (SP), Fábio Belo Moreira mudou-se para Palmas aos 17 anos, onde construiu sua trajetória profissional. Com passagem pelo setor bancário e pelo comércio de veículos, ingressou no mercado imobiliário em 2013, período em que passou a acompanhar de perto as transformações do setor na capital, impulsionadas pelo crescimento populacional e pela expansão urbana.

Em 2020, fundou a Belo Lar Imobiliária, empresa que ganhou destaque pelo atendimento humanizado e pela visão estratégica de negócios. O crescimento da operação levou Fábio a se tornar sócio-diretor da My Broker Palmas, unidade da maior franquia imobiliária do país, especializada em tecnologia, treinamento e experiência do cliente.

Atualmente, à frente da My Broker Palmas, Fábio atua tanto na intermediação de compra, venda e locação de imóveis quanto na formação de corretores, defendendo um modelo de atendimento consultivo. Com mais de uma década de experiência no mercado imobiliário, ele destaca a importância da escuta qualificada, da capacitação contínua e da combinação entre tecnologia e fator humano como elementos centrais para orientar compradores e investidores e fortalecer a credibilidade do setor em Palmas.

Palmas tem registrado crescimento populacional acelerado. Como isso impacta a demanda por imóveis na cidade?

Neste ano, Palmas chegou a uma estimativa de 330 mil habitantes, um crescimento de aproximadamente 2% em relação ao ano passado. Esse aumento mostra a demanda crescente por moradia, com pessoas que vêm para trabalhar ou empreender, o que tem impulsionado a oferta de imóveis para venda e locação na cidade.

A projeção indica que o número de imóveis ocupados deve crescer significativamente nos próximos anos. Quais regiões da cidade estão se valorizando mais e por quê?

As regiões que têm registrado maior valorização atualmente são a Orla da Graciosa e o entorno do Parque Cesamar. Isso ocorre, principalmente, por se tratarem de áreas com espaço geográfico limitado, onde as grandes construtoras concentraram seus principais empreendimentos na cidade.

Hoje, esses locais oferecem perfis diferentes de moradia. A Orla da Graciosa atrai quem busca vista para o lago, enquanto a região do Parque Cesamar tem sido mais procurada por quem prefere um ambiente mais ameno. Temos percebido que essa área chega a registrar temperaturas entre 2 e 4 graus abaixo do restante da cidade, o que influencia diretamente a escolha dos compradores.

Quais fatores tornam o mercado imobiliário de Palmas atrativo para investidores, especialmente para quem busca renda com aluguel?

Complementando, essas regiões têm crescido muito por conta da alta demanda. Hoje há uma procura intensa e uma oferta bastante limitada, o que faz com que os clientes compreendam a necessidade de investir nesses locais e reconheçam que os melhores empreendimentos da cidade estão concentrados justamente nessas duas regiões.

São vários os fatores que têm impulsionado a procura de investidores pelo mercado imobiliário de Palmas. Um deles é o crescimento demográfico, com a chegada constante de pessoas à cidade. Hoje, Palmas lidera entre as capitais brasileiras a proporção de moradores que vivem de aluguel, com cerca de 50% da população nessa condição.

Em geral, quem chega à cidade primeiro aluga um imóvel por um, dois ou até três anos. Depois de se adaptar e decidir permanecer, acaba partindo para a compra. Esse comportamento garante uma demanda contínua por locação, o que tem atraído investidores.

Além disso, Palmas recebe muitos eventos, concursos e shows, o que fortalece o mercado de locações por temporada, como o Airbnb. Nesse contexto, os investidores têm observado uma procura crescente por apartamentos compactos, que se mostram mais adequados e rentáveis para a locação de curta duração.

Há áreas que antes eram pouco visadas, mas agora despertam interesse de investidores. Que características essas regiões têm que atraem compradores?

Hoje, os investidores têm buscado principalmente áreas mais centralizadas, onde há uma demanda muito alta por locação. Em Palmas, ainda existem poucos imóveis voltados especificamente para a locação de curta temporada, apesar de ser um segmento em forte crescimento na cidade.

Outro perfil de procura, que vai na direção oposta, é por imóveis maiores. Há famílias que vêm a Palmas para passar períodos de 10 a 15 dias e encontram dificuldade para alugar casas ou apartamentos amplos, o que acaba direcionando parte dessa demanda para chácaras.

Também há um terceiro perfil de investidor, voltado às construtoras. Nesse caso, são investidores que adquirem terrenos maiores com o objetivo de firmar parcerias para futuros empreendimentos. Eles compram essas áreas e utilizam nossa expertise para viabilizar negociações com construtoras, com foco na construção de novos prédios nesses terrenos.

Qual é a expectativa de valorização dos imóveis nos próximos anos e como os investidores podem se posicionar para aproveitar esse cenário?

Muitas pessoas ainda têm dúvidas quando se fala em valorização imobiliária em Palmas, mas alguns exemplos ajudam a ilustrar esse cenário. Há empreendimentos entregues recentemente na Orla da Graciosa que registraram valorização de até 120% em relação aos valores praticados há três ou quatro anos.

No mercado imobiliário, porém, o investidor não paga o valor total do imóvel de forma imediata. Durante a fase de construção, o pagamento é parcelado e, em geral, corresponde a cerca de 40% do valor do imóvel, enquanto o restante é financiado ao final da obra. Nesse período, o retorno sobre o investimento já começa a se consolidar, com valorização média de cerca de 10% ao ano, a depender da região.

Em áreas como a Orla da Graciosa e o entorno do Parque Cesamar, essa valorização tem sido ainda maior, variando entre 15% e 18% ao ano. Por isso, esses locais concentram a maior procura e apresentam ganhos muito acima da média. Em muitos casos, enquanto o investidor paga cerca de 40% durante a obra, o retorno obtido com a valorização já supera esse valor, o que tem sido um dos principais atrativos para quem busca um investimento imobiliário mais seguro e rentável.

Palmas ainda apresenta grande parte dos domicílios em locação. O que isso revela sobre o perfil dos moradores e do mercado?

Hoje, cerca de 50% da população de Palmas mora de aluguel. Grande parte dessas pessoas vem de fora da cidade, seja por aprovação em concursos, transferência de trabalho ou para empreender. Nesse primeiro momento, elas optam pela locação em vez da compra do imóvel.

Esse cenário tem impulsionado a valorização dos aluguéis, especialmente nas áreas centrais. Muitas pessoas que chegam de outros estados se surpreendem com os valores praticados, mas isso ocorre porque há poucos imóveis disponíveis para locação. Com uma demanda muito elevada e uma oferta reduzida, os preços acabam subindo.

Atualmente, o perfil predominante dos locatários é formado por famílias pequenas, geralmente casais com no máximo dois filhos. Já nas locações de curta temporada, o público é majoritariamente composto por pessoas solteiras ou casais, o que reforça a procura por imóveis menores e mais funcionais.

De fato, estamos vivendo um boom imobiliário, não apenas em Palmas, mas em todo o país. Isso está diretamente ligado ao déficit habitacional ainda muito elevado no Brasil. Uma parcela significativa da população mora de aluguel, o que mantém a demanda por moradia em patamares altos.

Além disso, muitas pessoas continuam chegando à cidade, outras estão se casando e formando novas famílias, e a moradia é sempre a principal necessidade. Quem se muda ou inicia uma nova fase da vida busca, antes de tudo, um lugar para morar. Esse movimento sustenta a alta procura e a valorização dos imóveis.

Quando as taxas de juros sobem, a procura por compra tende a diminuir, o que pressiona o mercado de locação e eleva os valores dos aluguéis. Já quando há redução ou expectativa de queda dos juros, o cenário se inverte: a procura por compra aumenta e os preços dos imóveis passam a subir.

Quem consegue identificar esse momento percebe que adquirir um imóvel agora pode significar pagar entre 10% e 15% menos do que ele valerá nos próximos dois ou três anos. Por isso, muitos têm optado por comprar, especialmente imóveis em construção. Nesse modelo, o pagamento é diluído ao longo da obra, geralmente em até quatro anos, e ao final é possível financiar um valor menor, com uma valorização significativa do imóvel já incorporada.

Pesquisas mostram que 64% dos compradores ainda dependem do corretor mesmo iniciando a busca online. Por que o contato humano ainda é tão importante?

Eu gosto de frisar a importância de contar com um corretor de imóveis na hora de comprar um imóvel. O corretor é mais do que necessário nesse processo. Costumo fazer uma comparação com a área da saúde: quando alguém vai ao médico, não espera ser atendido apenas pelo recepcionista. Ele faz parte do processo, mas o diagnóstico e o tratamento precisam ser feitos por um profissional especializado.

Na compra de um imóvel, que envolve um valor muito mais alto e representa o sonho de muitas pessoas, ainda há quem tente fazer tudo sozinho, mesmo sem dominar questões jurídicas, contábeis ou até relacionadas à declaração do Imposto de Renda. Nesse cenário, o comprador acaba precisando recorrer a advogados e contadores, quando poderia contar com o corretor para orientar todo o processo desde o início.

O corretor de imóveis está ali para ir além da escolha do imóvel. Ele ajuda a identificar necessidades que, muitas vezes, o próprio cliente ainda não percebeu. Um bom profissional, ético e preparado, começa com uma conversa aprofundada, quase como uma entrevista, para entender quem é aquela pessoa, como é a família, onde mora hoje e quais são suas reais demandas.

Já vivi diversas situações em que o cliente acreditava precisar de um imóvel de R$ 1 milhão, quando, na prática, um imóvel de R$ 700 mil atendia perfeitamente às suas necessidades. É por meio do diálogo e dessa escuta atenta que conseguimos orientar melhor o cliente e ajudá-lo a encontrar o imóvel mais adequado para aquele momento da vida.

Com tantas plataformas digitais disponíveis, como o corretor pode se diferenciar e agregar valor ao cliente?

Os corretores se diferenciam muito entre si. Existem profissionais que se preocupam apenas com o retorno financeiro da negociação, mas também há excelentes corretores em Palmas, profissionais preparados e éticos, que realmente colocam o interesse do cliente em primeiro lugar. Esses são os exemplos que precisam ser seguidos.

O diferencial está na capacidade de entender qual é o melhor momento para o cliente: se é para investir, para morar ou para alugar. A partir disso, conseguimos orientar sobre todos os pontos sensíveis do processo, inclusive possíveis problemas documentais. Muitas vezes, a questão não está no imóvel em si, mas na situação do proprietário ou do cônjuge, algo que o cliente normalmente não tem conhecimento.

Como corretores, nosso maior diferencial é o fator humano. Embora hoje quase tudo aconteça no ambiente digital, quando conseguimos criar uma conexão real com o cliente — sentar, conversar, olhar nos olhos — transmitimos uma segurança muito maior. A nossa experiência e o nosso know-how trazem tranquilidade ao processo, algo que dificilmente o cliente encontra ao tentar buscar um imóvel sozinho apenas pela internet.

Estudos apontam que muitas imobiliárias não oferecem treinamento estruturado aos corretores. Como isso impacta o mercado e a experiência do cliente?

Essa é uma questão que temos observado com bastante atenção em Palmas. Na My Broker, o nosso modelo de trabalho é fortemente baseado na capacitação contínua dos corretores. Todas as segundas e terças-feiras são dedicadas exclusivamente a treinamentos, reuniões e desenvolvimento profissional, especialmente no período da manhã.

Além disso, contamos com uma plataforma interna que chamamos de “Netflix imobiliária”, que reúne uma série de conteúdos, vídeos e insights produzidos por profissionais experientes da rede, muitos deles sócios da My Broker. Os corretores que estão começando têm acesso a orientações desde os primeiros passos na profissão, enquanto os mais experientes encontram conteúdos voltados ao aprimoramento e à alta performance.

Um dos exemplos é o programa chamado “Faixa Preta”, voltado para corretores de alto desempenho. É um treinamento bastante impactante, inclusive para quem já atua há muitos anos no mercado. Temos observado melhorias significativas na atuação dos profissionais que participam desses programas.

Esse investimento constante em capacitação faz com que o mercado como um todo passe a enxergar o corretor de imóveis com mais confiança, fortalecendo a relação com os clientes e elevando o nível do serviço prestado.

Que habilidades os corretores precisam desenvolver para atuar de forma consultiva e realmente ajudar o comprador na decisão final?

Hoje, a principal habilidade que o corretor precisa desenvolver é saber ouvir e compreender o cliente. Esse é o ponto de partida. Muitos profissionais entram em uma negociação já focados em vender um produto, e não em entender o que o cliente realmente quer ou precisa comprar.

Por isso, um dos primeiros treinamentos que realizamos com nossos corretores é voltado justamente para essa escuta qualificada. A partir desse entendimento, é possível direcionar o cliente para o imóvel mais adequado. Muitas vezes, o próprio cliente chega com um imóvel em mente, mas, ao longo do diálogo, conseguimos ajudá-lo a enxergar opções que fazem mais sentido para o seu momento de vida.

Esse processo de orientação faz com que a escolha seja mais consciente e alinhada às necessidades reais do cliente naquele momento.

Na My Broker mantemos um contato muito próximo com os corretores. Existe uma comunicação direta entre a diretoria e os profissionais que estão iniciando agora, com acompanhamento constante. Os treinamentos presenciais e orientações mais diretas acontecem, principalmente, às segundas e terças-feiras, e ao longo da semana os corretores contam com a plataforma interna de capacitação, que chamamos de “Netflix imobiliária”.

Essa plataforma reúne mais de 4.300 horas de conteúdo, com vídeos que orientam desde os primeiros passos na profissão até estratégias mais avançadas. O corretor é incentivado a acompanhar os treinamentos de forma estruturada, anotando e aplicando o que aprende na prática. O objetivo é preparar tanto quem está começando quanto quem já atua no mercado, mas ainda enfrenta dificuldades.

Temos observado resultados concretos desse modelo. Recentemente, um corretor que estava há algum tempo no mercado, mas sem conseguir fechar negócios, entrou para a equipe e seguiu o passo a passo dos treinamentos. Em menos de 30 dias, ele realizou três vendas, tornando-se um case de sucesso dentro da empresa. Para nós, esse tipo de resultado reforça a importância da capacitação contínua e do acompanhamento próximo dos profissionais.

Agradeço a oportunidade de participar desta entrevista. A My Broker chega a Palmas com o compromisso de elevar o padrão de atendimento e de excelência no mercado imobiliário da cidade, reunindo profissionais capacitados e oferecendo soluções completas em compra, venda e locação de imóveis.

Temos também um compromisso com os corretores: compartilhar o conhecimento e a experiência que adquirimos ao longo dos anos. Nosso objetivo é proporcionar aos profissionais oportunidades e acesso à capacitação que muitos de nós não tivemos no início da carreira, fortalecendo o mercado como um todo.