Confira mudanças no sistema de indisponibilidade de bens e efeitos no mercado imobiliário do Tocantins

Em janeiro deste ano, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) foi reformulada com a entrada em vigor do Provimento nº 188/2024 da Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ).  Com a reformulação para a versão CNIB 2.0, o sistema passou a integrar de forma mais eficiente os registros de indisponibilidade, facilitando o acesso e a comunicação entre órgãos do Judiciário e cartórios. No Tocantins, cerca de 4,2 mil imóveis são bloqueados anualmente.

A Central foi criada em 2014 para registrar bloqueios determinados por magistrados e autoridades administrativas e é responsável por centralizar informações sobre restrições patrimoniais em nível nacional. Com a nova versão, a comunicação e o compartilhamento de informações passou a ser exclusiva pelo CNIB 2.0, sendo eliminado o uso de mandados físicos e intermediários. 

Os registradores de imóveis, ou seja, tabeliões, por meio do uso da plataforma, terão acesso diário a consultas na base do sistema para verificar restrições em vigor. A padronização dos registros foi feita por CPF e CNPJ, reduzindo a possibilidade de erros devido a nomes semelhantes.

Sob gestão do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), essa nova versão, de acordo com o portal Registro de Imóveis do Brasil, a plataforma foi integrada ao Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp) e passou a contar com softwares para permitir consultas automatizadas por serventias extrajudiciais e órgãos públicos. Cidadãos também passaram a ter acesso gratuito a informações sobre seus próprios bens, de forma mais rápida e digital.

Para entender essas mudanças, o Jornal Opção Tocantins buscou por profissionais e  especialistas que atuam na área para explicar as implicações e impactos no Tocantins.

O tabelião da Serventia de Registro de Imóveis de Palmas, Fábio Roque da Silva Araújo, exemplifica, na prática, como funciona a indisponibilidade. “Por exemplo, se uma pessoa é ré em uma ação de improbidade administrativa que exige o ressarcimento ao erário no valor de R$ 2 milhões, será determinada a indisponibilidade de seus bens até esse limite. No entanto, o juiz não especificará quais imóveis serão atingidos, apenas garantindo que o bloqueio não ultrapasse esse valor”, explica.

De acordo com Silva, a nova versão atualizada do CNIB traz mais segurança jurídica para o tráfego imobiliário. “Além de não fragilizar o direito dos eventuais credores, porque o patrimônio estará resguardado para futura indenização. Além disso, ainda confere muito mais segurança jurídica para o tráfego imobiliário”. Ele acrescenta que, a partir da atualização da versão, passou a ser apenas uma comunicação, facilitando desta forma, a informação entre todas as partes

“Antes, recebíamos ordens de indisponibilidade tanto via CNIB quanto por mandado ou ofício. Agora, com a CNIB 2.0, tudo está concentrado em um único sistema. Isso facilita muito o nosso trabalho, pois centraliza as informações e torna o processo mais acessível para todos os envolvidos – o devedor, o credor, terceiros interessados, potenciais compradores, corretores e, de modo geral, todo o mercado imobiliário”, destaca o tabelião.

O tabelião ressalta a importância de averiguar todas as documentações e documentações necessárias na aquisição de um imóvel. “O cidadão pode buscar as certidões atualizadas dos imóveis para saber se em relação a eles, está pendente ou de alguma ordem de indisponibilidade, que é o tema sobre o qual estamos tratando, mas alguma outra constrição patrimonial, penhora, arresto, sequestro. Ele alerta ainda que, “consultar as informações no registro imobiliário por meio das certidões, isso evita muitas dores de cabeça que eventuais adquirentes podem ter”, adverte.

Sobre a atualização, Silva reforçou a importância da consolidação do sistema registral consolidado. “Acredito que essa mudança apenas reforça a importância do sistema registral brasileiro consolidado, que é a forma de garantir segurança jurídica para todo mercado imobiliário”, finaliza.

Atualizações para a defesa 

O advogado especialista em direito de propriedade, David Janzen, explica que com a antiga versão, os bens bloqueados poderiam ser bem acima do valor devido, e com a nova versão do CNIB 2.0, os bens indisponibilizados podem ser de forma indistinta, ou sobre um bem apenas.

“É uma inovação o CNIB 2.0. Antigamente, na primeira versão do sistema, era possível apenas a indisponibilidade indistinta da pessoa. Então era decretado a indisponibilidade de bens da pessoa, de modo que poderia muitas vezes, indisponibilizar bens maiores do que o total devido. E o CNIB 2.0 continua tendo a opção de ter a indisponibilidade de forma indistinta, mas há também agora a possibilidade da indisponibilidade de cair sobre um bem unicamente”, explica. 

“Uma característica do 2.0, a primeira versão também era um sistema eletrônico de comunicação, mas ele poderia ser feito por outros meios de comunicação, ofícios, mandados. O 2.0, ele possui apenas a possibilidade de comunicação digital. Inclusive ficou vedada outro meio de comunicação que não seja o digital”, afirma o advogado.

Com essa modificação, a rotina nos cartórios de registro de imóveis sofrey mudanças, sendo que, para Janzen, a principal melhoria será na agilidade das comunicações. Segundo o profissional, para os processos judiciais, a plataforma de indisponibilidade de bens, de forma específica, trouxe segurança na hora dos juristas fazerem uma petição de bloqueio, tendo em vista que o devedor alegar que teve um prejuízo pelo bloqueio total dos seus bens, e se for alegado na impugnação ou nos embargos da execução, ocasionando no pagamento de eventuais sucumbências.

“Às vezes, uma dívida de R$2.000 poderia empatar um patrimônio de milhões. Então, essa essa possibilidade de pegar um bem individualizável ela acaba dando mais garantia para o credor, no sentido de solicitar ao juiz um pedido de decretação de indisponibilidade, de que ele não vai cometer um ato abusivo contra o devedor” explicou Janzen. 

No entanto, apesar de toda a segurança conferida à plataforma e dos aperfeiçoamentos trazidos nesta nova versão, o advogado explica que, no ato da compra de um imóvel, para evitar possíveis golpes ou problemas, é aconselhável que o cidadão busque a ajuda de profissionais.

“Ao comprar um imóvel, é sempre recomendável contar com assessoria jurídica, pois, muitas vezes, nem tudo o que está na matrícula reflete a real situação do imóvel”, afirma. Ele destaca que, embora exista uma lei determinando que toda ação judicial seja concentrada na matrícula, na prática, isso nem sempre ocorre.